מסגרת משפטית של נכסים ונדל"ן בקפריסין  

מסגרת משפטית של נכסים ונדל"ן בקפריסין

המסגרת המשפטית בקפריסין מבוססת בעיקרה על עקרונות המשפט המקובל, בשל מעמדה ההיסטורי כמושבה בריטית לשעבר. השפעה זו באה לידי ביטוי בעיקר בתרגום החוקים הבריטיים למערכת המשפטית הקפריסאית. המחשה בולטת למורשת זו היא השמירה על האנגלית כשפת הרישום בהליך האזרחי של קפריסין, נוהג שנשמר עד לשנת 1989.

רלוונטיות במיוחד לענייני דלא ניידי הם שני חוקים חקיקתיים מרכזיים:

1. חוק ההעברה והמשכון של נכסי דלא ניידי משנת 1965: חקיקה מקיפה זו מתייחסת להיבטים שונים של תקנות הנוגעות לנכסי דלא ניידי, כשהוא שואב את יסודותיו מתקדימים של דיני הקניין והמקרקעין הבריטיים.
2. חוק הביצוע הספציפי משנת 2011: חקיקה זו מתייחסת ספציפית למנגנונים המשפטיים סביב אכיפת התחייבויות חוזיות הקשורות לעסקאות של נכסי דלא ניידי.

דינים אלו מספקים יחד את המסגרת המשפטית המסדירה עסקאות נכסי דלא ניידי בקפריסין, המשקפות שילוב של השפעות משפטיות בריטיות היסטוריות והתפתחויות משפטיות קפריסאיות עכשוויות.

משרד רישום המקרקעין של קפריסין

ניתן לייחס את הקמת משרד רישום המקרקעין של קפריסין להשפעה בריטית. תחת מערכת זו, כל נכסי דלא ניידי בקפריסין מחויבים להירשם בלשכת רישום המקרקעין.

בשנים האחרונות נעשה מאמץ מודרניזציה משמעותי, ששיאו השקת פורטל מקוון ללשכת רישום המקרקעין. באמצעות פורטל זה, בעלי נכסים זכו לגישה נוחה לשירותים שונים, לרבות אפשרות חיפוש אחר נכסיהם וקבלת מסמכים חיוניים כגון שטרי בעלות. פלטפורמה דיגיטלית זו ייעלה תהליכים והגבירה את השקיפות בתחום הבעלות והתיעוד של נכסים.

קניית נכס חדש בקפריסין

כאשר ניגשים לרכישת נכס חדש בקפריסין (בין אם מחוץ לתכנית ובין אם בבנייה, מומלץ מאוד להתקשר עם משרד עורכי דין בעל מוניטין המתמחה בדיני מקרקעין. התהליך כולל מספר שלבים מרכזיים:

1. משא ומתן והסכם: הקונה והמוכר מנהלים משא ומתן על מחיר הרכישה ומאפייני הנכס, כגון גודל, מתקני נוחות בבית וכו'. ברגע שמסכימים, הקונה בדרך כלל משלם פיקדון להזמנה כדי להבטיח את הנכס.
2. בדיקת נאותות: נציגו המשפטי של הקונה עורך בדיקת נאותות על נכס. זה כולל חיפוש יסודי במרשם המקרקעין כדי לוודא היעדר שעבודים כלשהם המשפיעים על זכויות הבעלות, וכן סקירה של כל ההיתרים הרלוונטיים (כגון היתרי תכנון ובנייה).
3. עריכת חוזה: אם בדיקת הנאותות תקינה, נערך חוזה מכר. חוזה זה מתווה תנאי תשלום, מועד סיום, מועד הוצאת שטר הבעלות הנפרד וכולל תוכניות אדריכליות ומפרטים כנספחים. חלק ניכר ממחיר הרכישה (בדרך כלל 30% עד 40%) משולם בדרך כלל עם חתימת החוזה.
4. הפקדה ורישום: לאחר חתימת החוזה וביצוע התשלום הראשוני, הוא מופקד בלשכת רישום המקרקעין לצורכי ביצוע ספציפיים. התשלומים הבאים מתבצעים בהתאם להתקדמות הבנייה של הנכס. התשלום האחרון משולם בדרך כלל עם מסירת החזקה.
5. העברת שטר בעלות: עם הפקדת החוזה בלשכת רישום המקרקעין, מקבל הרוכש על עצמו זכויות בעלות בפועל וזכויות מוטב. הקונה זכאי להעביר על שמו את שטר הבעלות הנפרד. את החוזה יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין בתוך שישה חודשים מיום החתימה, בעלות הגשה של 50 אירו.

על ידי הקפדה על צעדים פרוצדורליים אלה וחיפוש הכוונה ממומחים משפטיים, קונים יכולים לנווט רכישות של נכסים חדשים בקפריסין בביטחון תוך הבטחת הציות לחוק.

מסי בולים

בקפריסין, מס בולים מוטל על מסמכים הנוגעים לנכסים הנמצאים בתוך קפריסין או עסקאות המתרחשות בקפריסין. חובה זו חלה על חוזים, הסכמים בכתב ומסמכים דומים. חישוב מס הבולים הוא כדלקמן:

1. 0.15% מערך ההסכם עבור סכומים שבין 5,000 אירו ל-170,000 אירו.
2. על הסכמים שערכם עולה על 170,000 אירו, חל שיעור של 0.2%.
3. מס הבולים המקסימלי להסכם מוגבל ל-20,000 אירו.

הקונה בדרך כלל אחראי לתשלום מס הבולים אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם. יש להסדיר מס בולים תוך 30 יום ממועד החתימה על המסמך. חובה זו מהווה שיקול חשוב בעסקאות רכוש והסכמים משפטיים רלוונטיים אחרים בתוך קפריסין.

מע"מ על נכסי דלא ניידי

מע"מ חל על רכישת נכסים חדשים לגמרי בקפריסין מאז הצטרפותה של המדינה לאיחוד האירופי במאי 2004. בנוסף, החל מינואר 2018, מע"מ מוטל גם על רכישת קרקע. שיעור המע"מ הסטנדרטי הוא 19%, והוא מתווסף בדרך כלל על מחיר הרכישה.

המוכר אחראי לגבות מע"מ מהקונה בכל תשלום למחיר הרכישה. המע"מ שנגבה מועבר לאחר מכן לגוף הממשלתי הרלוונטי, מחלקת המע"מ.

כדי להקל על נטל המע"מ על הקונים, ממשלת קפריסין הנהיגה אמצעים הכוללים:

(א) מתן אפשרות לרוכשים להגיש בקשה להפחתת מע"מ מ-19% ל-5% עבור נכסים המיועדים למגוריהם העיקריים, המכונה בדרך כלל בקשה להפחתת מע"מ.

(ב) פטור לקונים המשלמים מע"מ מדמי העברה של רישום מקרקעין בעת רישום שטר הבעלות של הנכס על שמם.

בכל מקרה, רוכשים המתכוונים להשכיר את הנכס אינם זכאים לשיעור המע"מ המופחת.

אם קונה בוחר למכור את הנכס לפני תום 10 שנים מיום ביצוע התשלום האחרון, הוא מחויב להחזיר חלק מהמע"מ. החזר זה מחושב בשיעור של 14% מהמע"מ, והוא נקבע לפי מספר השנים שחלפו מתשלום התשלום האחרון.